引言：

2021年，物业行业的变革开启加速模式：资本市场预备选手创历史新高，而真正完成上市流程的数量却有较大幅度的下降；在物企追求规模化发展以及地产在现金流紧张压力下出售物业等因素的推动下，收并购市场的热情高涨，行业正式拉开整合序幕。

尽管行业正在经历动荡，但整体营收仍然蓬勃向上2021年上半年，上市物企在管面积平均环比增长26.1%，平均营收增速达55.1%，净利率提升至16.1%，板块整体仍是向着高质量开启发展的方向进阶。

这与众多坚持服务与发展初心的一大批企业息息相关。

新希望服务便是其中的一员。自登陆资本市场以来，新希望服务持续关注收并购和外拓机会，保持规模可持续增长，业态、服务内容进一步多元化；做大、做强生活服务，不断放大差异化竞争优势。

一、“收并购+外拓”共同发力，多元组合全面开花

2021年，物业企业在市场外拓方面持续发力，凭借优质的服务、良好的品牌声誉及强大的资源能力，通过招投标、直接委托、竞争性磋商等方式获取外部项目。与收并购方式相比，市场外拓更考验企业的服务能力以及市场口碑，一定程度上是企业核心竞争力的体现。

·旭辉永升服务：凭借品质服务、专业团队、多源渠道以及良好的口碑，以多元化的方式开拓外部市场：通过参与新开发项目的投标竞争获取一手项目管理权；参与业主委员会进行的招标获取二手项目管理权；参与政府采购，包括对体育场馆、轨道交通、办公大厦等公建类项目的招投标，获取多个优质项目。

·新希望服务：上市后，新希望服务加快向市场的扩张，在外拓流程方面实施体系化标准化管控，从项目获取到运营复盘各环节都在进行的有效管控跟进，获得了快速的外部规模增长。2021年上半年，新希望服务第三方在管面积占比上升至17%，较2020年同期实现了大步跨越。

物业行业发展的另一个新趋势是：企业在扩张的同时越来越注重业态的多元化布局。当前，由于住宅市场逐渐趋于饱和，加之物业企业迫切需要差异化的内容来增强自身竞争力，因此纷纷入局非住业态的细分赛道，其中以商业、公建业态最为热门：

·商业业态：商业物业的平均物业管理费远高于住宅物业管理费，且能获取更高的利润。 “商管+物管”的双标签，可以为物业企业带来更高的溢价能力和抗风险性。2021年，碧桂园服务、龙湖智慧服务、正荣服务等多家企业将商业作为重点布局业态。

·公建业态：公建物业存量市场大，包括学校、医院、公园、交通枢纽等多种类型，是物业企业拓展的绝佳选择之一。同时，承接公建项目有利于培养和政府的良好合作关系，便于将来获取更多优质项目，万物云、世茂服务等多家头部企业正深耕于此领域。

如今，物业企业仍在积极寻求规模及业态的多元化增长点，共同为推动行业发展厚度的持续累积。

二、第三方外拓增长显著，多业态齐头并进

新希望服务将规模增长作为企业发展重点之一，一方面持续与新希望集团及新希望房地产集团合作发展；另一方面透过竞标、战略收购及投资积极寻求第三方外拓机会，在降低对关联方依赖的同时进一步提高市占率。

2021年，与同一梯队的物业企业相比，新希望服务保持着不错的增长：截止2021年6月30日在管面积较2020年同期增长近80%。其中四成新增在管面积来自于独立第三方，均通过竞标、直接委托等拓展方式，第三方在管面积占总在管面积的17%，增长尤为显著。

在区域选择上，新希望服务笃信在“经济高增长”的高能级城市有更多机会赢得增量，更有利于以高质量服务换取高质量回报。同时，通过在这些区域的长期积累，提升项目密度，更容易拓展资源，也可以更加深入洞察客户的需求，提供更精准的服务内容。

因此，新希望服务深耕中国都市圈及城市群，特别是成渝城市群及华东区域的一线、新一线及二线城市，持续巩固在这些区域的市场地位。

从在管物业组合来看，新希望服务十分重视非住宅业态的拓展，2021年外拓项目中2/3以上为非住业态，多为商业物业、公建物业、产业园区类项目，极大丰富了企业的业态类型，打开多元化的财务增长空间。

·商业物业：年初至今，新希望服务通过直接委托的方式取得三项位于长三角区域的商业类项目。其中包括集多功能合而为一的大型情境式购物公园、二手车市场项目，以及多功能科技文化体验园区，为新希望服务的文旅业态再添一子。

·公建物业：2021年新希望服务外拓项目中近四成为公建类项目，包含学校、银行、医院、办公楼等多个细分业态。其中，由直委方式取得的南宁医博医院是新希望服务在华南区域首次进驻的医疗业态项目；而中标获得的农业银行红河分行项目使得企业能够深入服务金融央企，有利于企业丰富服务内容、提升服务质量。

·园区物业：新希望服务新增的三项园区类物业项目中，有两项位于经济发达地区，内有多家高新技术产业公司，对物业管理专业性、设备管理等都有高要求。而新希望服务通过直委及竞争性磋商的方式获取项目，表明企业在园区物业管理领域具有较强的服务能力以及较高的市场认可度。

图：2021年新希望服务市场外拓部分成果

市场拓展对于新希望服务的可持续快速发展有着重要的战略意义。为更好赋能企业外拓，新希望服务在以下四个方面进行精进：

·新希望集团鼎力支持，内联外拓多元赋能

·成立合作发展中心，多渠道挖掘项目机会

·设立激励机制，从管理中要效益

·夯实民生生活服务，构建差异化壁垒

1. 新希望集团鼎力支持，内联外拓多元赋能

作为布局消费者市场的重要平台，新希望集团对新希望服务的发展外拓给予了极大的支持。依托新希望集团的平台，新希望服务得以与集团内的其他相关企业保持长期稳定的合作关系，来自集团及相关企业的资源和渠道支持，让新希望服务在对外拓展上更具竞争力。

具体来看，新希望服务与多家兄弟公司建立起长期业务关系，如与上海蓝生脑科医院、四川新望康华医疗管理集团等签订战略合作协议、为新网银行提供物业管理服务等。可以说，新希望集团的产业链和业务布局，在一定程度上为新希望服务的发展带来足够底气。

2.成立合作发展中心，多渠道挖掘项目机会

2020年，新希望服务在总部层面上成立了合作发展中心，在区域公司层面上成立了合作开发部，以发展独立第三方物业开发商的业务。同时，为确保外拓跨越式前进，新希望服务从部门定位、外拓战略制定、组织架构、人才梯队建设、专业培训、对标学习等维度出发，全方位增强团队的综合实力。

另外，合作开发部通常透过物业开发商、业主委员会、国有企业、政府机构及商业银行公布招标机会的网站发掘项目机会，或是通过与客户、其他行业参与者频繁沟通获取拓展信息。此外，新希望服务充分挖掘并购企业的资源，利用其与独立第三方开发商之间的现有关系建立合作，寻求进一步为其他项目招揽物业管理服务合同。

3. 设立激励机制，从管理中要效益

激励机制是一种管理措施，也是促进外拓业务快速健康发展的重要方式。对新希望服务来说，对市拓相关制度的建立执行、重点事项决策、拓展激励方案拟定和分配进行明确分工，以实现对物业规模拓展的价值贡献做出及时合理的回馈，从而降低了管理成本，间接提升外拓效益。

表：新希望服务激励机制思路

新希望服务市拓的激励对象覆盖信息推荐人、客户拓展团队、市场拓展项目组、项目交付团队等多个对象，奖励类型涵盖了外拓的全生命周期。

4. 夯实民生生活服务，构建差异化壁垒

新希望服务凭借关联方强大的产业链与供应链支持，以“民生服务运营商”的定位在市场上树立了独具一格的企业价值。如在新零售领域，新希望服务是天府市民云、成都职工普惠的优质企服商；团餐业务覆盖多个企业食堂、医院项目；租售业务外拓至多家第三方楼盘，并由此开拓出一条与其他企业合作的全新路径。

未来，新希望服务将继续做大、做强生活类服务，大力构建民生服务生态圈，夯实自身差异化竞争优势；同时，也将逐步扩大企业服务内容组合，通过扩大客户群、增强服务力以寻求新的业务合作机会。

结语：

市场化外拓对于大多数物业企业都具有战略性意义，尤其对成长型企业而言，市场化进程的表现在一定程度上反映了企业的发展潜力。新希望服务依托在一二线城市的项目密度优势、高质量的服务以及极高的品牌知名度，在外拓方面收获颇丰，8-9月更是连下十盘，展现出良好的竞争实力。

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