央行调整首套房贷利率下限，因城施策推至二档—行业周刊—20220515

1.核心观点:央行调整首套房贷利率下限，因城施策，城市能级提升至二线。

继政治局会议释放积极信号后，银保监局，央行，人大相继发声支持房地产健康发展，城市能级因城施策升级为至强二线城市本周苏州和合肥等地发布放松限购政策，向市场释放了维稳信号房地产行业作为稳增长的重要一环，在前期刺激政策未能取得明显效果的前提下，后续调控措施将进一步放松预计三季度市场热度将触底，板块仍有较好的投资机会，因此维持行业乐观评级

2.政策面:央行调整首套房贷利率下限，长三角多个城市限购限售政策放松。

中央层面:央行将首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点银监会提出，探索房地产开发新模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，稳定地价，房价和预期，因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展

地方层面:长三角多个城市限购限售放松，苏州合肥放松，苏州南京常州缩短，金华舟山调整公积金政策，无锡芜湖加强人才购房补贴，此外，东莞明确二孩家庭可增加限购套数，长沙明确租房不计入家庭住房套数计算，沈阳，福州，三明，莆田，江门，钦州，德州等城市降低首套或二套商品房首付比例。

3.市场方面:单周成交同比继续下滑，苏州完成首批分拍。

销售端:2022年第19周，全国30个大中城市成交面积221万平方米，同比下降54%，环比上涨76%，从累计数值来看，今年以来30个大中城市成交面积达到4088万平方米，累计同比下降42%年初至今，中国30个大中城市新房成交面积上涨—42%一二三线城市走势基本一致，单周成交同比增速分别为—41%，—56%，—59%，年初以来累计增速为—39%，—39%，—50%

土地端:2022年第19周，全国100个大中城市推出1317万平方米规划土地建筑面积，出让1470万平方米规划土地建筑面积，同比下降50%，成交溢价率1%苏州2022年第一批集中供地完成，15宗土地相关交易全部成交，其中11宗底价出让，2宗进入报价环节，2宗小幅溢价出让，总建筑面积189万平方米，总成交金额234亿元拿地房企均为国企，其中苏州国资房企竞得11宗至此，22个集中供地重点城市中已有18个完成了一批集中供地总的来说，土地拍卖普遍火爆，低溢价和高拍卖并存总的来说，央企和国企还是以土地为主

4.融资端:境内信用债规模减少，境外债券未新发行。

2022年第19周，信用债发行50.5亿元，同比下降20%，环比增长31%，平均加权利率3.14%，环比增长13BPs，不再发行新的海外债券。

风险:行业销售复苏不及预期，融资改善不及预期，调控政策超预期变化，行业波动加剧，疫情蔓延影响消费者购房信心。

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